C'est en cette fin d'année 2022 que la lueur d'une bonne idée de justice sociale pointe son nez.

La bonne nouvelle pour les petites ASBL en location non-professionelle sera qu'elles pourraient trouver des loyers moins honéreux.

Un élément clef des amendements est la révision intégrale du mécanisme du plafond des loyers visant à protéger les locataires efficacement contre les loyers d'usure.

Je trouve remarquable ce courage pour mettre ce problème en avant,

dommage que cela soit dans la dernière année en activité pour ce gouvernement.

Ils auraient pu démontrer un réel progrès pour les futures élections en s'y prenant plus tôt.

Est-ce une manœuvre électorale qui n'aboutira pas d'ici les élections?

Les principes du projet de réforme:

Réforme du plafond des loyers:

le plafond du loyer annuel maximal, actuellement limité à 5% du capital investi (réévalué et décoté) dans le logement, est réduit à un taux de 3,5% du capital investi réévalué et décoté, respectivement à 3% pour les logements ne disposant que d'un certificat de performance énergétique des catégories F, G, H ou I (des logements dont l'efficience énergétique induit des coûts de chauffage élevés).

Augmentation de la transparence du marché locatif et responsabilisation du propriétaire:

il deviendra obligatoire pour le propriétaire de déterminer le capital investi, réévalué et décoté, avant la mise en location de son logement,

le montant du capital investi, réévalué et décoté doit être indiqué dans le contrat de bail,

Petites questions importantes:

Que va-t-il advenir des loyers signés antérieurement?

Vont-ils rester à 5%?

Dans ce cas, cela va créer des mouvements de population vers des nouveaux baux, puis les propriétaires devront signer de nouveaux contrats basés sur la nouvelle loi.

Tout ceci est positif pour le locataire.

A savoir que beaucoup de propriétaires profitent de l'ignorance des locataires.

Comment ce processus sera contrôlé pour être efficace.

Car j'imagine bien tout à coup le propriétaire prétendre que sa construction vaut 30% de plus

et personne pour le contredire sinon le locataire devra se trouver une autre solution pour se loger.

Il ne faut pas perdre de vue que la cupidité a fait monter les tarifs en flèche au Luxembourg.

Pas plus tard, qu'il y a deux jours ,un locataire m'expliquait que son propriétaire venait d'indexer son loyer.

C'est purement illicite.

Des propriétaires qui ne fournissent aucun justificatifs de charges et qui ne s'intéresse que pour réclamer chez le locataire, quand il n'a pas reçu assez de provision pour payer les charges.

Donc le bon locataire est le locataire docile, qui va tout accepter pour avoir une certaine

tranquillité et pouvoir se loger dans ce monde en pénurie de logements accessibles.

Donc il faut absolument mettre un service de contrôle en place et de le communiquer.

J'imagine mal les commissions à loyer avoir assez de personnel pour gérer ceci.

La décote du bien!

30 ans sans travaux!

Cela n'a jamais fait changer le loyer auparavant, tout à coup le propriétaire va compter une décote?

Même dans le milieu de l'immobilier, certains comptent 1% et d'autres 2% de décote annuellement.

Au final cela finit par 15% d'augmentation sur le prix de vente :)

Alors j'imagine bien que cela va être régulièrement l'offre et la demande qui vont remplir le contrat.

" Tu signes? ou tu vas chercher ailleurs."

Ou plus poli!

" Êtes-vous d'accord avec ces conditions? "

Une fois signé, le locataire devra lancer une procédure pour faire évaluer son contrat et des

conditions relationnelles qui s'effriteront avec le propriétaire.

En cas contraire: une sanction prévoit une limite de loyer de 8 euros par m2 de surface.

Améliorations apportées au dispositif de la colocation:

les dispositions sur la colocation auront un caractère impératif,

Là, il faut être clair au cas où un Colocataire change de vie ou d'avis, l'autre ne peut assumer seul le loyer complet.

Il est impératif de mettre en place des services spécialisés pour aider et contrôler ce marché.

Un contrat de bail de colocation pourra également être conclu dans le cas où le bailleur habite également dans le logement mis en location via un contrat de bail de colocation.

Selon le ministre du Logement, Henri Kox, "avec ces amendements, j'ai enfin pu compléter le projet de réforme avec les éléments essentiels qui ne faisaient pas l'unanimité il y a deux ans: un plafond des loyers efficace, l'obligation pour le propriétaire de déterminer le capital investi, l'obligation d'un contrat de bail par écrit avec indication de ce capital investi afin de donner aux locataires la transparence nécessaire pour se protéger contre des loyers d'usure".

Communiqué par le ministère du Logement.

Attention!

J'ai lu dans un autre communiqué de presse, que les propriétaires pourront augmenter

les loyers à leur guise même si ce n'était pas écrit ainsi.

Si le propriétaire souhaite augmenter de 10%, il devra le faire sur 3 ans par exemple.

Donc, est-ce que ceci se verra aussi pour les anciens contrats antérieurs à la loi?

Pourquoi augmenter sans justificatifs d'amélioration de l'habitat?

Dans ce cas, les loyers seront indirectement soumis à la spéculation.

Ce point est sûrement le point le plus important de cette loi.     

Exemple avec des chiffres:

Votre maison achetée ou héritée 250 000€ il y a 30 ans.

Vous   deviez compter 5% de cette valeur soit: 12 500€ annuel.

Divisé par 12 fait actuellement 1041,66€ mensuels plus charges.

Vos avez aménagé une nouvelle cuisine avant la mise en location de la maison.

Soit 18600€

Votre loyer après amélioration du logement sera 250 000 + 18600.

Montant investi 268 600€, soit 13 430€ annuel

Loyer mensuel de: 1 119,16€ plus charges.

Avec la nouvelle loi.

La Maison à 268 000€ x 3% puisque pass énergétique non-performant.

8 040€ annuels, divisé par 12 = 670€ loyer mensuels plus charges.

670€ x 3 revient à 2010€ de salaire mensuels net pour pouvoir louer ce logement.

Avec la décote, il faut retirer 1% par an.

Soit : cela reviendra à 187600€ x 3% =  5628€ annuels.

Donc 5628 / 12 = 469€ mensuels plus charges.

Les grandes questions:

Combien de logements sont restés sous ces valeurs?

Combien ont été revendus avec d'énormes plus-values?

Le logement à 250 000€ revendu il y à 5 ans 1,1M€

1 100 000€ x 3% = 33 000€ annuel / 12 = 2750€

2750€ x 3 = 8250€ de revenus mensuels .

Conclusion:

Pour louer un logement qui n'a subit aucun travaux depuis 30 ans

il faut gagner : 8250€ mensuels.

La plupart du temps ces logements ont subi des rénovations et donc ces loyers seront bien plus élevés.

Chaque calcul montre qu'il faut impérativement travailler à deux et que le salaire minimum pour pouvoir se loger dignement oblige des revenus de 4000€ nets mensuels minimum.

Depuis 18 mois environ, a été présenté à nos dirigeants un processus intéressant qui pourrait créer 4 à 5 logements sociaux par semaine.

Des logements qui pourront être protégés de la plus-value pendant une période de 30 ans et ainsi les logements seront vraiment à disposition des salaires minimum  et de plus, des rentrées de fonds publics en grande quantité.

Le blocage de la plus-value existe actuellement dans les ventes emphytéotiques.

Ces ventes où le terrain n'appartient pas au propriétaire de la maison.

Donc cela ne peut être un frein pour empêcher de concept.

De plus, trouver de vraies solutions pourrait permettre aux 200 000

frontaliers de s'installer au Luxembourg et ainsi trouver des solutions de rapprochement qui limiteront les déplacements inutiles.

L'engorgement des transports, des autoroutes, des consommations d'énergie etc.....

Ou ne souhaitons nous ne recevoir que les clients du

secteur tertiaire au Luxembourg?

La réforme du bail à loyer.

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